2015-12-01 物业管理资讯
记者 董小军 通讯员 梅生
来源 宁波日报
据市中级人民法院统计，最近几年，全市各基层法院受理的，因业主拒交物业费用引出的诉讼呈持续上升的趋势，各案件矛盾双方的焦点都惊人一致：业主往往以物业管理存在缺陷、自己没有入住等为由拒绝交纳物业费用，他们认为这样的维权行为理所当然，但法院的判决却与他们的想法相反。显然，在关于物业费用的缴纳上，有着太多的认识误区。
没有入住也必须缴纳物业管理费！
[案例]
两年多前，胡小姐在江东购买了住房，但一直没有装修，更没有入住。2015年3月，胡小姐收到法院的传票，原来是小区物业公司以其长期未交物业费，提起诉讼追讨。对此，胡小姐并不在意，她认为，自己并没有搬入居住，也没有享受任何服务，为何要缴费用？岂料，自认为胜券在握的胡小姐却被法院判处必须支付物业费用。
[说法]
物业管理费又名公共服务费，是指物业公司为业主或者物业使用人提供公共部分卫生清洁、场地绿化、公用设施设备维修保养、公共秩序维护、安全保卫等具有共同性质的服务，所应该收取的费用。因它具有综合性，无法逐项分割计算，决定了它并不因为个别业主没有入住而减少，即使个别业主的房屋空置，但物业公司对公共部分的工作量没有减少，如保安照常站岗、巡逻，绿化、保洁人员依旧浇花、除草、清扫、清运等。所以，无论业主基于什么原因没有入住，都仍应缴纳物业管理费。
物业服务欠缺不能成为拒交物业费的理由！
[案例]
2015年7月，北仑某小区业主肖女士因拒绝缴纳物业管理费被物业公司告上法院。肖女士称，小区管理混乱、卫生状况很差、盗窃案件时有发生，业主们对此都深感不满。为了证明自己的说法，肖女士还向法庭提交了照片等证据。尽管如此，法院仍然判令她补交所有物业管理费和相应的滞纳金。
[说法]
最高人民法院相关司法解释规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但必须明白，这里所说的追究物业公司的违约责任，是指业主必须通过一定的合法程序，来获得应有的物业服务，而拒交物业费，不是一种合法的手段。也就是说，追究物业公司的违约责任与拒交物业费所产生的法律后果之间，是两个不同的概念。
物业经营牟利与物业管理费无关！
[案例]
鄞州一小区的物业公司，为增加收入，未经业主委员会同意，将两间面向街道的小区活动室改建为店铺出租。小区业主杨先生认为，物业公司无权处分活动用房，其所得收益应归全体业主所有，但物业公司对杨先生的意见不予理会，杨先生一怒之下以拒绝缴纳物业管理费相对抗。此事后来闹上法院，杨先生被判败诉。
[说法]
《物业收费办法》第十八条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”物业公司私自将小区活动用房改成店铺出租牟利，企图占用租金的行为，的确必须纠正。但杨先生只能通过业主大会或业主委员会处理此事。如果对处理不服，则可以以受害业主的身份提起诉讼，而不能以拒不缴费的方式来对抗。
个人未签合同也必须缴纳物业管理费！
[案例]
向女士从开发商处购得住房时，小区的房屋已被售出90%，成立不久的小区业主委员会与物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定了收费标准。向女士认为物业收费偏高，而自己并不同意与物业公司签订物业服务合同，并以此为由拒绝缴纳物业管理费。今年6月，物业公司向法院起诉，要求向女士缴纳物业费，法院经过审理，支持了物业公司的诉讼请求。
[说法]
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”可以看出，只要业主委员会与物业公司签订了物业管理合同，不管业主本人是否与物业公司签约，都应依据合同规定的服务价格交纳相应费用。一位律师对此解释称，业主委员会的成立已经履行了相应的法律程序，它完全有权代表全体业主履行相关事务，即使个别业主不同意，也不能改变业主委员会的决定。
