小区换物业业委会不知情 种种原因导致腰杆不硬

最近,针对目前小区物业管理服务中暴露的问题进行了连续报道。物业公司问题重重,业主们不禁要问,小区业委会干啥去了?业主委员会作为业主与物业公司之间联系的桥梁,具有选聘、续聘物业公司,监督、审核小区各项经费收入支出,监督和协助物业公司履行物业服务合同等重大职责。但是记者走访调查发现,目前有些小区业委会职能被架空,有些小区业委会成立面临难产,还有的小区业委会则罔顾业主利益,为自己谋私利。
地下室里办公
业委会被架空
潍城区清荷湾小区是一个旧村改造小区,约有300户回迁村民和400多户商品房业主。3月29日,记者来到该小区看到,单元楼门前贴着两张通知,一张的落款是河湾村委,另外一张的落款则是美洁物业。据悉,美洁物业是河湾村委刚刚注册的物业公司,最近才全面接管了小区物业管理工作,但这件事引起了不少小区业主的异议。
据了解,由于对小区前期物业服务不满意,早在2013年清荷湾小区就依照有关规定成立了小区业主委员会,并在潍城区物业管理办公室备案,但小区业委会成立以后,职能完全被架空,难以发挥作用。小区业委会主任曹先生说,按照有关规定,小区业委会成立以后,物业公司应该为业委会提供办公用房,但前期物业公司拒绝提供,业委会成员无奈之下,只能租用了业主的一间地下室作为办公室。此外,小区前期物业也不允许业委会参与小区服务管理,更不愿意接受业委会对小区各项经费收入支出的监督和审核。
曹先生表示,由于前期物业公司管理太差,业委会本来打算召开全体业主大会,重新招聘一家物业公司。没想到河湾村委居然自己注册了一家物业公司,然后贴出告示宣告全面接手小区的物业管理工作,而小区业委会对此毫不知情。
对此,河湾村委的相关负责人表示,鉴于清荷湾小区是一个旧村改造小区,里面有很大一部分居民是回迁村民,外来的物业公司很难真正把小区管理好,所以河湾村委专门注册成立了物业公司,接手小区的物业管理工作。
小区业委会筹备两年了,至今仍难产
经济区欣泰盛和苑小区自2013年就开始筹备成立小区业主委员会。业主刘先生说,当时小区还是由前期物业管理,业主对物业公司的服务非常不满意,最后决定成立业主委员会来维护自己的合法权益,但这个想法受到了当时物业公司的阻挠。直到现在,小区的业主委员会依旧没有成立。前段时间当地居委会出面协调,小区更换了物业公司,但小区业委会依旧处在难产中。
经济区花样年华小区业主同样在筹备成立业主委员会,但前后已经筹备了半年多,至今还没有正式成立。据悉,该小区业委会在筹备的过程中同样遇到了重重困难,难以完全跟小区物业公司和小区开发商撇清关系,在筹备的过程中承受了不小的压力。
此外,记者在走访中注意到,在有些已经成立了业主委员会的小区中,业主与物业公司之间依旧矛盾不断,有些小区甚至发生“对立”,使小区管理陷入到困境和混乱中,小区业委会虽然成立,不但没有发挥正能量,反而制造了混乱。
居委会监管物业,目前面临很多难题
根据《山东省物业管理条例》规定和我市相关规定,社区居委会是整个物业管理工作的指导和协调单位,也是业主委员会的指导和监督单位,是名副其实的物业管理主管部门。此外,根据省民政厅出台的相关文件,未成立业主委员会的住宅小区,由社区居委会暂代业主委员会的职责。也就说,当小区业委会工作推进比较困难或者业主委员会工作受到掣肘时,居委会本应担负起监管物业公司的责任。但在实际情况中,对于物业公司在日常的物业管理工作中暴露出的种种问题,社区居委会的监管同样乏力。
家住奎文区的市民刘先生说,虽然有条文规定社区居委会应该担负起监管物业公司的责任,但每个小区都有自己不同的情况,小区工作更是千头万绪,居委会恐怕很难深入了解情况,作出公平公正的判断。在日常工作当中,居委会跟物业公司打交道比较多,双方有着千丝万缕的联系,让居委会去监督物业公司,难度非常大。
采访中,有居委会的负责人表示,居委会的工作人员数量毕竟有限,辖区里的小区数量又多,让居委会抽调人手去监管物业公司,目前来看面临着非常大的难度。
建议
建立激励机制
成员有偿服务
经济区张氏街道玄武社区居委会主任于连军认为,要想让业主委员会真正发挥作用,国家首先要制订有关实施细则。目前物业公司作为企业法人,国家有相关的法律法规和行业主管部门的政策规定对其进行约束,但业委会作为群众自治组织,国家现行的相关法律、法规对其成立及运作缺乏可操作性的指导依据。当前,大多数业主委员会的成立还处于一种自发式或指定式的无规则运作状态。
“同时,应该将业委会纳入政府管理,政府部门在尊重业主委员会自治管理的同时,当地街道办事处和居委会应该在业主委员会选举的宣传、业主代表名额分配及确定、业主委员会成员的资格审核等方面发挥主导作用。”于连军说。
奎文区佳利秀水小区业主委员会主任李道光则觉得,要想发挥业主委员会的作用,应该建立一套激励约束机制。成员应该具备相应的财务、设备、安全管理等相关知识,因此业委会可以考虑吸纳小区内有这些方面专长的业主加盟,并按照市场经济规则向其支付相应的报酬。“目前业委会成员多数是兼职,无偿为业主服务,但有些成员难以分散精力去投入小区的管理建设,还有的成员则借机向物业公司索要好处,损害了业委会的形象。为了调动业委会成员的积极性,应该确定业委会成员的薪酬标准,对于工作踏实认真有成效的应该由业主大会给予奖励,对于滥用职权的业委会也应该给予相应的处罚。”李道光说。